Инструкция по перепланировке: что делать и куда обращаться

Когда душа просит перемен, кто-то едет к морю, кто-то покупает новую мебель, а кто-то… берется за перфоратор и начинает рушить стены. И нередко без всякого на то разрешения

Конечно, «ломать — не строить»…

Но все же найдите в себе силы умерить на время творческий пыл и уладить формальности, ведь ваши преобразования могут привести к фатальным последствиям. Вот лишь некоторые факты.

• Москва, 22 мая 2011 года. В одном из домов в Западном округе рухнула стена. Пострадал один человек.
• Ярославль, 30 января 2011 года. В центре города в жилом доме обрушились межэтажные перекрытия в 7 квартирах. Погибла женщина.
• Астрахань, 22 июля 2009 года. Рухнула секция многоквартирного жилого дома. Погибли 5 человек.
• Москва, 20 ноября 2006 года. В доме № 11 по Велозаводской улице рухнули плиты железобетонного перекрытия между 10-м и 11-м этажами. По счастливой случайности никто не пострадал.

Похоже на хронику террористических актов, не так ли? Возможно, вы удивитесь, но причина всех этих происшествий не что иное, как самовольная перепланировка.

Заблуждения

По оценкам БТИ, от 70 до 80% собственников квартир не считают нужным согласовывать перепланировку. Нет, не из злого умысла, а находясь в плену опасных заблуждений. Вот самые распространенные из них.

Квартира моя, что хочу, то и делаю

Даже если квартира у вас в собственности, все, что вы можете сделать в ней без согласования — это косметический ремонт, сборку или разборку встроенного шкафа, а также замену инженерных сетей (труб и электропроводки), сантехники, газового и электрического оборудования на аналогичные по техническим параметрам.

Все остальное — снос и перенос перегородок, устройство новых проемов в стенах, перенос на новое место сантехнического, газового или отопительного оборудования, обустройство теплого пола — требует получения разрешения.

Никто ничего не узнает

Если у соседей над спальней будет журчать ваш унитаз или, того хуже, пойдут трещинами стены (как это было незадолго до обрушения подъезда жилого дома в Ярославле) — будьте уверены, люди не станут сидеть тихо. Они обязательно пожалуются в жилищную инспекцию, которая незамедлительно явится к вам с проверкой.

Подумаешь, штрафы маленькие. Заплачу и оставлю все, как есть

Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях, штраф за самовольную перепланировку (переустройство) составляет 2,5 тыс. руб. Сумма, возможно, не запредельная. Но одним штрафом дело не кончится.

По статье 29 ЖК РФ, вас в судебном порядке обяжут легализовать перепланировку. А если это невозможно, вернуть квартиру к первоначальному виду. Если же вы откажетесь это сделать, суд вынесет решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вам выплатят вырученные средства за вычетом расходов на приведение вашего бывшего жилища в прежнее состояние.

Я несущие стены не ломаю и джакузи в спальне не устанавливаю

Даже если это так, перепланировку необходимо согласовать, чтобы не иметь претензий со стороны соседей и жилищной инспекции. Кроме того, согласование позволит без лишних проблем приватизировать квартиру, а значит, распоряжаться ею как собственностью: получить ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости, продать, оформить в наследство или подарить.

Я купил перепланированную квартиру, поэтому не несу ответственности за незаконную перепланировку

По закону ответственность несет собственник помещения, то есть вы. Так что в ваших же интересах сразу после покупки такой квартиры узаконить все изменений в ней. В этом случае вам не придется платить штраф. Согласование квартиры проходит по обычному сценарию.

Итак, перепланировку необходимо согласовывать. Но дабы не потерять напрасно время, прежде, чем отправиться в поход по инстанциям, полезно будет узнать следующее.

Что запрещено при перепланировке?

• Нарушать целостность стен-пилонов (массивные опоры балок, арок, перекрытий), стен-диафрагм (перегородки, обеспечивающие жесткость конструкции здания), столбов и колонн, то есть устраивать в них проемы, ниши, отверстия.
• Сносить несущие стены.
• Крепить трубы и сантехническое оборудование к межквартирным стенам.
• Замуровывать в стены стояки и трубопроводы.
• Демонтировать наружные лестницы аварийного выхода.
• Размещать приборы центрального отопления на балконах и лоджиях.
• Обустраивать теплый пол с использованием системы центрального отопления.

Не подлежит согласованию перепланировка квартиры, в результате которой

• образуется комната без естественного освещения и/или отопления;
• площадь комнаты становится меньше 9 кв. м или ширина комнаты — меньше 2,25 м;
• увеличивается площадь подсобных помещений (коридора, кухни, туалета) за счет жилых;
• сантехника располагается над жилыми комнатами и кухнями или их частью. Исключение составляет двухуровневая квартира: здесь допускается расположение туалета или ванны над вашей кухней (но не над комнатой);
• кухня располагается над жилой комнатой или ее частью;
• вход в единственный в квартире туалет осуществляется из кухни или из жилых помещений (впрочем, если в квартире два туалета, вход в один из них можно сделать из спальни);
• границы квартиры изменяются за счет лестничной клетки или общего коридора;
• входная дверь перекрывает выход из соседней квартиры.

Кроме того, перепланировка и переустройство недопустимы, если они

• могут привести к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
• затрудняют доступ к инженерным коммуникациям (сюда относятся вентиляция, отопление, водопровод, канализация, электроснабжение) и отключающим устройствам;
• приводят к изменению интерьеров зданий-памятников истории и архитектуры.

Стремясь сделать свое жилище более комфортным, убедитесь, что вы не нарушаете какой-либо из этих запретов. Если это так, можете смело начинать процедуру согласования.

Как согласовать перепланировку и переустройство?

Для начала разберемся, что считать перепланировкой, а что — переустройством.

Ст. 25 Жилищного кодекса РФ определяет перепланировку как любое изменение внутренней конфигурации помещения. А переустройство — как перенос или установку непредусмотренного проектом сантехнического, газового или электрического оборудования или коммуникаций. Сюда входит, например, замена обычной ванны на джакузи, газовой плиты на электрическую, прокладка электропроводки, рассчитанной на большую мощность, чем указано в проекте дома.

В любом случае, ваши действия будут следующими:

1. заказываем проект перепланировки в проектной организации, имеющей разрешение на этот вид деятельности;
2. получаем заключение Роспотребнадзора, МЧС и прочих инстанций, указанных в бланке согласования проекта, о возможности проведения работ (как правило, это требуется для переустройства);
3. если ваш дом был построен до 1950 года, нужно получить заключение органа по охране памятников истории или архитектуры о возможности перепланировки (переустройства).
4. подаем в Государственную жилищную инспекцию вашего округа проект, все заключения по нему и следующие документы:

• заявление на перепланировку (переустройство);
• правоустанавливающие документы на помещение (лучше, если это будут не подлинники, а нотариально заверенные копии) или, если квартира не приватизирована, договор социального найма;
• технический паспорт квартиры;
• письменное согласие всех собственников квартиры или всех членов семьи нанимателя, которые занимают помещение по договору социального найма

5. отправляемся в Префектуру своего округа и там получить разрешение или отказе на проведение перепланировки (переустройства). Решение должно быть принято в течение 45 дней.

6. в случае отказа пытайтесь получить разрешение через суд.

После получения разрешения можете смело воплощать мечту о переменах в реальность.

Перепланировка сделана. Что дальше?

Осталось совсем немного:

1. подать копию распоряжения о разрешении перепланировки (переустройства) в Мосжилинспекцию и вызвать на место проведения работ ее представителя. Он вынесет решение о приеме перепланировки. Заливы на карты, карженная техника можно найти на форум кардеров - только лучшие предложения
2. с этим решением обратиться в БТИ и заказать новый техпаспорт.

Как составлять заявления и документы, можно посмотреть на сайте Жилищной инспекции Москвы.