Сдать квартиру и уцелеть

Власти Москвы не забывают, что в городе существует огромный рынок аренды жилья, и постоянно ищут новые способы сбора налогов с хозяев.  С 2009 года можно просто стать индивидуальным предпринимателем (ИП) и купить у налоговиков патент, дающий право сдавать жилье сколько душе угодно. Цена вопроса – 3600 рублей в месяц

Правила для владельца жилья

Арендодатель – одна из самых популярных «профессий» в Москве. Рано или поздно этот рынок будет поставлен под государственный контроль. Лучше не ждать последнего момента, а легализоваться прямо сейчас. Ведь однажды к вам могут прийти люди в форме.

Откуда брать жильцов? Самое надежное – обратиться в крупное агентство, такое как «Миэль», МИАН, «Бест», «Инком». Помните, что если раньше комиссию агентства брали только с жильцов, то сейчас они предлагают хозяину и арендатору самим договориться, кто будет платить за услуги посредника. Можно и пожертвовать некоторой суммой, если жильцы вас устраивают.

Главное условие – никаких устных договоренностей! Очень желателен нотариально заверенный договор. А оплата должна происходить либо перечислением на банковский счет, либо из рук в руки, но с составлением акта приема-передачи денежных средств.

Помимо основного содержания (паспортные данные сторон, срок аренды, сумма оплаты) обязательно надо перечислить в договоре всю мебель и все ценные вещи (как правило, технику), которые остаются в квартире. Лучше всего обозначить их стоимость, чтобы в случае порчи не возникало споров о сумме ущерба.

Включите оплату услуг ЖКХ в стоимость аренды, но платите обязательно сами и все квитанции храните у себя. Ведь жильцы могут тянуть с оплатой и навлечь на вас нешуточные штрафы (злостных неплательщиков уже выселяют из квартир).

Зарегистрируйте жильцов через ДЭЗ по месту пребывания. Это несложно и безопасно, а если их эта идея смутит, значит, что-то у потенциальных арендаторов не в порядке и лучше поискать другие кандидатуры.
Заключайте договор не на год, а на 11 месяцев! Ведь если договор заключен на год или более, то арендаторы потом получат преимущественное право на заключение нового договора.

Еще один важный нюанс – замки. От одного из замков ключи должны быть только у вас. Разумеется, о том, что после каждых жильцов надо менять все замки, даже и напоминать странно.

Платите налоги! Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13%. Как правильно отдать эти деньги, вам охотно объяснят в налоговой инспекции.
Если вы сдаете больше чем одну квартиру, вам необходимо зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Тогда вы сможете платить по ставке в размере 6% от дохода. Этой схемой можно воспользоваться даже сдающим одну квартиру: хлопот, конечно, больше, чем с НДФЛ, зато налог вдвое меньше. Или же просто купите патент.

Что такое патент и как его купить, читайте ЗДЕСЬ.

Инструкция для арендатора жилья

Вы хотите снять квартиру и звоните по объявлению в метро и на столбе? Никогда так не делайте! Вас обманут с вероятностью 100%. В лучшем случае за скромную сумму в 1500–2000 рублей попытаются впарить «услуги информационного агентства», в худшем – куда-нибудь отвезут и лишат ценностей и здоровья.

Не отдавайте ни копейки до тех пор, пока не получили ключи. Впрочем, и в этот момент вы не застрахованы от того, что следующей ночью хозяин выгонит вас на мороз. Поэтому фиксируйте все договоренности! Лучше разориться на нотариуса, но реально снять квартиру, чем «сэкономить» и оказаться без денег и жилья. Мошенник придумает тысячи отговорок, но в нотариальную контору не пойдет.

Если вы можете позволить себе заплатить сразу три месячные квартплаты (первый и последний месяц проживания плюс комиссия агента), то самым безопасным вариантом будет обращение в крупное агентство недвижимости. Там быстро подберут действительно хорошие варианты в интересующем вас районе.

Если во время осмотра квартиры присутствует хозяин, обратите внимание на то, как он себя ведет. И в любом случае не забудьте прописать в договоре частоту хозяйских визитов. Раза в месяц вполне достаточно.

Рынок жилья в Москве по-прежнему дик и опасен. Поэтому если у вас нет связей и рекомендаций, лучше поднапрячься и оплатить услуги профессионалов из хороших агентств. Это недешево, но гарантирует безопасность.