Как обменять жилье

В мире недвижимости царят сестры-близняшки купля с продажей, а от обмена вроде бы и не осталось ничего. На самом же деле и по сей день подписывают люди договор мены. Мы разведали, в чем выгоды и недостатки обмена жилья, и, конечно, приложили к этому полную инструкцию по оформлению сделки

В старые добрые советские времена, когда слово « ;собственник& raquo; было ругательным, а о приватизации никто не слышал, обмен квартиры являлся практически единственным способом самостоятельно улучшить свои жилищные условия или поправить материальное положение. Ситуация изменилась, но о бмены сумели выжить в суровом рыночном мире.

Главный плюс обмена очевиден: экономия на налогах. Налог на сделку – 1,5% от стоимости (по оценке БТИ) более дорогой квартиры. А продавая и покупая, сторонам придется платить дважды.

Второй плюс – безопасность. В сделке мены фигурируют гораздо меньшие суммы, чем в договорах купли-продажи. А если люди меняются равноценными квартирами, сделка вообще проходит без выплат, исключая тот самый налог.

Третий плюс малоизвестен, но тоже приятен. Как известно, при продаже части квартиры (скажем, комнаты в коммуналке) у соседей есть преимущественное право выкупа. Приходится бегать за ними с просьбой написать отказ от покупки. А при мене такой проблемы не существует. Меняйтесь с кем угодно, лишь бы условия проживания соседей не ухудшились до невозможности.

Существуют три типа договоров мены. Различаются они по типу собственности. Это относится как к обменам двух квартир, так и к почти не встречающимся сейчас «цепочкам».

Обмен муниципального (государственного) жилья

Жильцы проживают в таких квартирах на основании Договора социального найма (он заключается с 2005 года) или ордера (если квартира предоставлена раньше). Процедура обмена муниципальных квартир подробно прописана во Временном положении об обмене жилых помещений в городе Москве. Положение это невелико и, как ни странно, написано вполне внятным языком. Ссылка на полный текст приведена в списке документов и контактов, а здесь кратко перескажем основные этапы обмена.

Договорившись с контрагентом об условиях, вместе отправляемся в Луков переулок, в городское агентство «Мосжилсервис». Там добрые люди выдадут бланки заявлений на обмен. Вы аккуратно заполните эти бланки и дадите подписать их всем совершеннолетним гражданам, зарегистрированным на обмениваемой площади. Если кто-то откажется – об обмене можно более не думать.

Далее заверяем бумаги в домоуправлениях и приносим обратно в агентство, приложив договоры о найме, документы о регистрации и справку об отсутствии коммунальных задолженностей. Члены ЖСК приложат также выписку об исключении из состава кооператива.

Разумеется, могут потребоваться и другие документы: от разрешения органов опеки и попечительства до поэтажного плана и экспликации из БТИ.

Если с документами все в порядке, через 10 рабочих дней в «Мосжилсервисе» примут решение об утверждении обмена и выдадут обменные ордера. Еще за 10 рабочих дней вы должны зарегистрироваться на новом месте жительства.

Обмен муниципального жилья на приватизированное (находящееся в собственности граждан)

Все сказанное об обмене муниципального жилья относится и к смешанному обмену. Но есть ряд важных дополнений.

При подобном обмене не происходит ни приватизация, ни расприватизация, и права на эти действия не затрагиваются (остаются такими же, как и были до обмена). Собственник квартиры, переехав в муниципальное жилье, становится нанимателем. А наниматель, соответственно, переходит в разряд собственников.

Если подобная сделка не носит родственного характера, она может быть оспорена в суде. В самом деле: человек отдает самое дорогое, что у него есть, – квартиру. Ведь если право приватизации он уже использовал, то другой возможности приобрести недвижимость у него может и не представиться. Значит, что-то тут нечисто. Например, в договор не вписана некая сумма, выплаченная собственнику за этот отчаянный шаг. А значит, государство недополучило кругленькую сумму налога.

Впрочем, заплатить налог все равно придется – 1,5% от стоимости квартиры собственника. Его вы заплатите при регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе.

Обмен квартир, находящихся в частной собственности

Если квартиры, участвующие в сделке, приватизированы, то между собственниками жилья должен быть заключен договор мены. В этом случае по ГК РФ жилое помещение попадает в категорию «товар».

Любой товар обладает стоимостью. Так что даже если вы собираетесь поменять просто квартиру на квартиру, имеет смысл узнать стоимость своих нынешних и будущих квадратных метров. Разница может вас сильно удивить. Оценка квартиры в Москве стоит 4–5 тысяч рублей.

При обмене приватизированных квартир «Мосжилсервис» вам не потребуется. Процедура предельно проста: заключаете договор в простой письменной форме (форма договора аналогична используемой для муниципального жилья), подписываете его в количестве, равном числу сторон сделки плюс один, и отправляетесь в отделение Федеральной регистрационной службы по адресу одной из обмениваемых квартир.

Если вы договорились о доплате, ее лучше не утаивать от налоговиков и прописать в договоре. Иначе вы оказываетесь между двух огней: и контрагент может обмануть, и налоговые органы – подать в суд, требуя выплат с утаенной прибыли.

Примерный перечень правоустанавливающих документов (ПУД), представляемых при государственной регистрации договоров мены объектов жилого фонда:

• Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении).
• Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия) .
• Документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия):
• доверенность;
• удостоверение опекуна (попечителя) – для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных;
• свидетельство об усыновлении – для усыновителей;
• Подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело ПУД – для договора в простой письменной форме; подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора – для договора в нотариальной форме).
• Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
• Документ, подтверждающий передачу недвижимости (если условия договора и заявление допускают одновременную регистрацию сделки и права).
• Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ).
• Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия).
• Экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы – обычно БТИ).
• Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости).
• Справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения).
• Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение – рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки / сделки, в которой имеется заинтересованность и др.).

Самостоятельно или через агентство?

Разумеется, самостоятельно обменивать приватизированные квартиры гораздо опаснее, чем муниципальные. Здесь нет заботливого хозяина в лице правительства города, которое гарантирует, что с вашим новым жильем дело обстоит чисто. А проверить «чистоту» старой приватизированной квартиры без соответствующих навыков практически нереально.

Да и методы работы государственных регистрирующих органов давно уже «заточены» именно под посредников. Именно для них созданы наилучшие условия, сжатые сроки, отсутствие очередей. Очень многие, начав сложную процедуру обмена или продажи квартиры, бросают все на полпути и идут сдаваться агентам. Поэтому лучше сразу решить, по силам ли вам Гераклов подвиг сбора документов и регистрации договора.

Если да – в добрый путь!