Как продать квартиру в столице

Самый доступный способ получить много денег сразу – продать квартиру в Москве. У вас появилась лишняя недвижимость или решили улучшить жилищные условия? Добро пожаловать на столичный рынок жилья! Закон здесь – тайга, прокурор – медведь. Как выжить и обогатиться в этих жутких условиях, рассказывает Михаил Мельников

Торговать недвижимостью в Москве модно. Цены заоблачные, так что сам факт покупки или продажи квартиры уже возвеличивает вас. По крайней мере, в собственных глазах. А главное – рынок переполнен слухами о скором падении цен в какое-то большое количество раз. И все мечтают избавиться от излишков своей недвижимости в аккурат накануне этого печального события.

Зачеркнутые строки написаны в сентябре 2008 года, когда дыхание кризиса уже опалило рынок, но представить себе его последствия было еще трудно. Сейчас, всего через три месяца, уже очевидно, что пик цен на московские квартиры безвозвратно пройден. Найти покупателя стало очень сложно, и если вы хотите расстаться с недвижимостью быстро, придется демпинговать.

Итак, время пришло. Или не пришло, но жизнь заставила избавиться от кровных квадратных метров. Перед вами два пути.

1. Обратиться к риэлторам. Стоимость их услуг доходит до 10% от суммы сделки – в зависимости от ее сложности. От всех забот это не избавит, но вам хотя бы четко объяснят, что нужно делать.

2. Попытаться сделать все самостоятельно. Это вполне возможно в случае простых вариантов: вы сами по себе, квартира только ваша, никакого отягощения на активе не висит. Но если у вас прописан пяток ничейных бабушек, вы до сих пор не расплатились с предыдущим владельцем и понятия не имеете, сколько процентов квартиры принадлежит вашим бывшим мужьям, – не морочьте людям голову. Обратитесь к риэлтору. А то у нынешних покупателей руки длинные и память хорошая.

Сколько стоит ваша квартира?

Начнем с главного: сколько денег вы хотите получить за свою квартиру? Да, понимаю, что чем больше, тем лучше, но давайте будем реалистами. В грубом приближении сумму можно узнать с помощью калькулятора на одном из сайтов риэлтерских агентств, например, здесь или здесь. Правда, в моем случае разница составила порядка 25%, и вторая оценка, по-моему, изрядно завышена.

Кроме того, можно посмотреть базы данных в интернете и почитать объявления в прессе. Порядок цен будет ясен.

Но по уму все-таки нужно разориться на вызов оценщика (в Москве это стоит 2 500–5 000 р.). Именно его оценку примет во внимание, например, банк, который будет выдавать кредит вашему покупателю.

По секрету всему свету

О вашем предложении должны узнать покупатели. Объявление с указанием всех характеристик квартиры, цены вопроса и номера мобильного телефона можно размещать в газетах типа «Из рук в руки» и на разнообразных интернет-сайтах. Если цена отличается скромностью и умеренностью, некоторый интерес гарантирован: жаждущих купить недвижимость в Москве не так много, как полгода назад, но они есть.

После этого вам придется бросить все дела и начать показывать квартиру. Ценности и документы лучше заранее увезти к родственникам и друзьям: люди к вам будут ходить всякие.

Контора пишет

Долго ли, коротко ли, но вот он – долгожданный Покупатель! Условия согласованы, и впереди – самое интересное. Документы. В порядке ли они у вас?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться, и организаций, которые захотят их запросить, приведен ниже. По минимуму необходимы: паспорт, розовое свидетельство собственности на квартиру и документ, по которому она вам досталась (обычно договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство). Плюс некоторое количество бумажек, которые придется брать в различных инстанциях.

Минус в том, что многие бумажки нельзя подготовить заранее – у них ограниченный срок годности. Покупатель должен это знать и понимать, что вы сейчас побежите не в Ро срегистрацию подавать документы, а в БТИ, ЕИРЦ, домоуправление за различными справками. Хотя я бы все же рекомендовал получить такие справки, как только решите продавать квартиру. Невелика беда, если потом придется побегать второй раз – зато есть шанс закончить сделку быстрее.

1. Паспорт

2. Договор купли-продажи – подлинник в количестве экземпляров, равном количеству сторон договора плюс один; обычно требуется три экземпляра.

3. Правоустанавливающие документы на квартиру (в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться один или несколько из них):

• договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру («розовое свидетельство»);
• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследство;
• справка о выплате пая ЖСК;
• зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.

Документы на квартиру с ограниченным сроком действия и второстепенные документы:

• Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире). Действительна в течение 30 дней с даты выдачи; выдается бесплатно в день обращения.

• Копия финансового лицевого счета (карточка учета собственника). Действительна в течение 30 дней с даты выдачи; выдается бесплатно в день обращения.

• Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Формы справок 3, 4, 5 выдаются в домоуправлении и действительны в течение месяца со дня выдачи. Выдается бесплатно в день обращения.

• Технический паспорт. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги), подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру. К справке прилагается экспликация – план квартиры. Выдается в течение 1–1,5 месяцев.

• Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в налоговой инспекции в срок от 1 дня до 30 дней (в зависимости от наличия или отсутствия задолженностей).

• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Выдается в течение 30 дней со дня предоставления полного пакета документов.

• Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).

• Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию; либо нотариально заверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит

• Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего.

• Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.

• Выписка из Единого государственного реестра прав – выдается в течение 5 дней в окружном отделении Росрегистрации.

• Квитанции об оплате госпошлины: 500 рублей (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) за регистрацию договора купли-продажи и 100 рублей за регистрацию права собственности.

Нужные организации

• Домоуправление

• Инспекция Федеральной Налоговой Службы

• Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ)

• Бюро технической инвентаризации (БТИ)

• Органы опеки и попечительства (находятся в управах)

• Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе (как правило, находится в префектуре округа или администрации)

• Органы внутренних дел

• Управление Федеральной регистрационной службы

Пояс верности

Покупатель в наше время пошел капризный. Так и норовит улизнуть в последний момент, как невеста из-под венца. Ваш вариант у него тоже не единственный, и он может до последнего момента «вести» несколько квартир, чтобы в итоге выбрать лучшую. Так что придется надеть на покупателя пояс верности, обычно именуемый задатком.

Важно знать разницу между задатком и авансом. В обоих случаях речь идет о сумме, которую покупатель выдает продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи, но до государственной регистрации этого договора. Если эта сумма не прописана в договоре, она рассматривается как аванс, простая предоплата. Если покупатель потом откажется от сделки, аванс остается у вас. А если вы откажетесь, то отдадите аванс.

Задаток – это прописанный в законе один из способов обеспечения обязательств. Для продавца разница в том, что если он раздумает продавать квартиру, ему придется вернуть задаток в двойном размере. Невыгодно? Но ведь лично вы не собираетесь никого обманывать…

Вообще, покупатель всегда рискует больше. Так что берите задаток и не выпендривайтесь. Нотариально удостоверять передачу этих денег не обязательно, но большинство предпочитают подстраховаться.

Размер аванса/задатка, как правило, невелик. У человека могут возникнуть объективные причины, которые помешают ему исполнить договор, и жестоко наказывать его за это – несправедливо. 0,5–2% от стоимости квартиры – вполне достаточная сумма предварительной выплаты. На оформление документов и на собственный переезд хватит, еще и на мороженое останется.

Блюдечко с голубой каемочкой

Когда все документы собраны, дело за малым. Вам остались регистрация договора купли-продажи, оформление права собственности покупателя, составление акта приемки-передачи квартиры и расписки о получении денег.

Государственная регистрация права собственности занимает примерно месяц. А где все это время будут ваши (ну, почти ваши) деньги?

Вы ведь не просто так избавлялись от жилплощади, собирали документы, платили пошлины. Вы хотели денег.

Прошли те времена, когда деньги приносили на блюдечке с голубой каемочкой. Сейчас все гораздо серьезнее. Существуют различные схемы передачи денег, но абсолютно надежной нет.

1. Самая распространенная форма расчетов – сейфинг. Продавец и покупатель совместно арендуют банковскую ячейку. Открыть ячейку можно только при представителях обеих сторон и банковском служащем. При подаче документов на государственную регистрацию покупатель кладет деньги в сейф, а после получения им права собственности на жилье вы их оттуда изымаете. Цена вопроса – 3 000–4 000 р. Красота?

Разумеется, искушенные москвичи уже видят слабое место в этой схеме. В самом деле, а с какой это стати вашему покупателю тащиться в банк после того, как документы на квартиру получены? Нет, он съездит, но запросит с вас за эту услугу тысяч так десять зелененьких. Вы можете подать в суд, однако судебные дела легко затягиваются, а большинство банков через год после окончания договора содержимое бесхозных ячеек забирает себе.

2. Гораздо надежнее использовать банковский аккредитив. Никаких проблем с безопасностью, никакого риска получить фальшивые купюры. Покупатель открывает на себя счет и кладет туда эти самые заветные, почти уже ваши деньги. Средства блокируются до момента получения оговоренных документов – например, свидетельства о регистрации или справки о прописке. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца. Стоит все удовольствие 0,2–0,3% от суммы сделки. Если квартиру вы продаете за $500 тыс., то банк «откусит» у вас $1–1,5 тыс.

Минус в том, что если вы сорвете сделку, покупателю будет очень нелегко вернуть свои деньги обратно – только через суд. К тому же придется указывать в нотариальном договоре полную стоимость сделки, что непременно заинтересует налоговиков. Это не страшно – об отношениях с этими ребятами я расскажу ниже, но в принципе «светить» крупные суммы никому не хочется.

3. Некоторые банки специально для таких страдальцев, как вы, организуют расчетные центры. Плюс очевиден. Поэтапную выдачу денег продавцу (обычно 50% – после регистрации, 40% – после снятия с регистрационного учета, 10% – после освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и все будет выплачено в срок. Присутствие других сторон необязательно, так что шантаж отменяется.

4. Мы вроде бы договорились не обращаться в агентства недвижимости. Но есть у них такая хорошая штука, как эскро-служба. Деньги покупателя передаются поверенному, а он согласно договору-поручению производит выплаты продавцу. Сотрудники службы контролируют все документы, проверяют купюры, обеспечивают безопасность.

К сожалению, обычно эскро-службы работают только с теми сделками, которые прошли через их агентства. Контролировать сделку «со стороны», где не гарантированы чистота квартиры и прозрачность финансовых операций, довольно сложно.

5. Довольно редко деньги передаются через нотариуса. Это небезопасно и неудобно. Расчеты должны производиться только в рублях, а сумма сделки должна быть прописана полностью. Ни то, ни другое нашим людям не нравится.

6. А можно просто встретиться в машине покупателя, где он за тонированными стеклами передаст вам деньги. Кстати, есть шанс, что все будет хорошо: никаких «кукол», никаких фальшивок, и до дому вы доберетесь благополучно. Просто этот шанс невелик.

Чтобы спокойно спать

Итак, деньги на вашем счету. В квартире живут счастливые новоселы. Хэппи-энд? А почему же вам не спится по ночам? Вы точно не забыли заплатить налоги?

Если вы владели квартирой более трех лет, бессонница вам не грозит. Сделка налогом не облагается.

Если вы владели квартирой меньше трех лет, уплатите, пожалуйста, 13% с полученной за нее суммы минус миллион рублей – или же с разницы между суммой продажи и суммой покупки вами этой квартиры. Способ исчисления вы выбираете сами. То есть если вы купили эту квартиру меньше, чем за миллион (что, правда, трудно себе представить), лучше использовать первый способ.

И неутешительная подробность для нерезидентов: с них налоговики по той же схеме сдерут аж 30%.

Даже если никакого налога с вас не причитается, вы обязаны подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Зачем платить еще и штрафы за сокрытие доходов?

В целом, налоговое законодательство весьма лояльно к продавцам квартир. Драконовские проценты направлены лишь против спекулянтов недвижимостью.

* * *

А вот теперь, как я и обещал, можно расслабиться и выпить. Вы успешно прошли квест под названием «Продажа квартиры в Москве» и в качестве бонуса наслаждаетесь сэкономленной на риэлторе суммой. Удачных вам сделок, дамы и господа!

Адреса, контакты, информация

Законодательство

Гражданский кодекс, ч. 2

Жилищный кодекс

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Приказ Минюста РФ об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения

Организации

Отделения внутренних дел Москвы

Федеральная регистрационная служба
Управление по Москве
Большая Тульская ул., д. 15
Тел.: (495) 957–69–01
Список приемных ФРС в Москве

Бюро технической инвентаризации Москвы
Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7
Тел.: (495) 629–02–80
Список территориальных управлений БТИ

Список ЕИРЦ

Список налоговых инспекций